[부동산학]가치와 가격

가치와 가격
1. 가치 : 장래 기대 이익의 현재가치로 환원한 값
- 주관적 개념
- 현재의 값
- 하나의 물건에 다양한 가치 존재
2. 가격 : 시장을 통해 거래된 금액
- 객관적 개념
- 과거의 값
- 일물일가


가치의 발생
1. 가치 발생 요인 : 효용, 상대적 희소성, 유효수요(구매력 수반)
- 효용 : 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 주는 재화의 능력
- 상대적 희소성 : 수요(인간의 욕구)에 비해 재화의 양이 상대적으로 부족하다
- 유효수요 : 지불능력, 구매력
2. 가치 형성 요인 : 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인


가격원칙
1. 변동의 원칙 : 부동산의 가격은 끊임없이 변한다 → 기준시점 확정
2. 적합의 원칙 : 외부환경과 적합 → 지역분석
- 경제적 감가 : 외부 부적합
3. 균형의 원칙 : 내부구성요소의 균형 → 개별분석
- 기능적 감가 : 내부 불균형
4. 대체의 원칙
- 비슷한 재화는 가격이 비슷하다
- 소비자는 효용이 비슷한 재화 중 가격이 낮은 재화를 선택한다.
- 거래사례비교법의 근거
5. 기여의 원칙 : 부동산 가격은 구성부분의 기여도에 의해 결정된다.
6. 수익배분의 원칙
- 토지에는 잔여수익이 배분된다
- 잔여법의 근거


지역분석, 개별분석
1. 지역분석(지,표 수준) : 지역내 표준적사용, 지역내 가격수준 - 거시적 광역적 개념
→ 개별분석 前에 시행
2. 개별분석(개,최 수중) : 대상의 최유효이용, 개별적 가격수준 - 부분적 미시적 개념


대상지역의 분석
1. 인근지역 : 대상이 속한 지역
2. 유사지역 : 인근지역과 유사한 지역(대상이 속하지 않음)
3. 동일수급권 : 대체, 경쟁관계. 가치형성에 서로 영향. 인근지역 + 유사지역을 포함