[이론]감정평가의 이론적 개념

1. 감정평가: 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것

2. 감정 : 사물의 진위(권리분석), 선악(물리적, 기능적 하자), 적부(용도적 적합), 양부 등을 판정하는 것

3. 평가 : 물건의 가격을 판정하는 것으로 화폐단위로 계량화하는 과정이나 행동

 

Ⅰ. 서
감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 나타내는 활동으로 감정평가의 개념에 대한 이론적견해에 대한 논의가 끊임없이 이루어지고 있다. 감정평가에 대한 논의는 평가업무 증대와 관련이 있으므로 아래 서술하고자 한다.

Ⅱ. 외국의 감정평가의 정의
 1. 미국의 정의
미국에서의 감정평가는 주관적 가치를 배제하고 객관적으로 측정하여 부동산 시장에 대해 중립적인 의견을 제시하는 것으로 본다.
 2. 일본의 정의
일본에서는 부동산의 가격에 관한 전문가의 판단이자 의견이라고 정의한다

Ⅲ. 우리나라에서의 논의
 1. 문제의 의의
감정이란 사물의 진위, 선악, 적부를 판정하는 것이며, 평가는 물건의 가격을 판정하여 화폐단위로 계량 하는 것을 의미하는데, 감정과 평가가 같은 개념인지 다른개념인지에 관한 여러 학설이 있다.
 2. 학설의 검토
  (1) 일원설
부동산은 진위, 선악, 적부 등의 가치판단이 개재될 여지가 없다는 주장이다. 즉 감정과 평가를 동일하다고 보는 학설이다. 논리면에서 감정과 평가의 구분 가능하나, 업무적 행위 면에서 감정과 평가는 동직절 서비스 기능에 내포된 일련의 과정으로 본다.
  (2) 이원설
감정은 부동산에 대한 사실의 진위, 선악, 적부등의 판단 행위이다. 평가는 부동산 가격의 추산행위로 보아 감정평가는 감정과 평가의 분리된 행위에 의해 이루어 진다고 한다.
  (3) 삼원설
이원설에 컨설팅의 개념이 추가되어 논의되고 있지만, 이것은 감정평가의 새로운 업무영역이다.
  (4) 새로운견해
번역상의 착오로 야기된 것으로 Appraisal을 평가, Valuation을 가치추계로 바꾸면 그 뜻이 분명해진다는 견해이다. Valuation은 가치추계의 성격을, Evaluation은 가치추계 이외의 영역을 의미하며, Appraisal은 가치추계와 그 외의 영역을 모두 포함한다.
  (5) 소결
상기의 학설들을 볼 때 감정이 평가의 선행단계라 하여 하나로 보는 일원설은 감정이 평가의 선행 일수도 있고, 또한 무관한 가치판단일수도 있다는 점에서 타당성을 잃는 바, 서로 다른 개념으로 보는 것이 타당하다 사료된다.

Ⅳ. 결
현대의 감정평가활동은 가치추계업무 외에도 타당성, 권리분석 등의 비가치 추계업무 등에도 그 영역이 확정되고 있다는 측면과 또한 업무의 확대 및 전문성에 보다 부합한다는 점에서 이원설 또는 더 나아가서 새로운 견해가 타당하다고 사료된다.