감정평가사/2차 썸네일형 리스트형 [감정평가이론]부동산학의 지도이념 1. 지도이념의 의의 부동산학에서의 지도이념이란 부동산학이 무엇이며 부동산학의 목적을 파악하고 부동산학의 방향을 올바르게 세워 부동산의 해석을 적절하게 지도해 나가는 원리를 말한다. 2. 일반적 이념의 방향 (1) 합법성의 원리 : 부동산 현상과 부동산 활동은 법을 어기지 않고 적법하게 이루어져야 한다. 부동산 확동은 법률에 의거하여 적합하게 이루어져야 한다는 법치국가의 원리이다. (2) 효율성의 원리 : 부동산학의 경제적 원리로써 최유효이용과 자유경제시장에서 부동산의 효율적이용을 의미힌다. 즉, 최소 자원을 투입하여 최대 산출을 얻고자 하는 것으로 효율성의 원리는 사적 주체의 행동이념이 된다. (3) 형평성의 원리 : 사회의 특정 세력이나 계층의 어느 한쪽에 치우치지 않고 공평하게 분배하는 원리를 말한.. 더보기 [감정평가이론]부동산학 Ⅰ. 부동산학의 정의 부동산학이란 부동산현상의 정확한 인식을 기하고, 바람직한 부동산 활동을 전개해가기 위해 부동산의 기술적, 결제적, 법률적 측면을 기초로하여 연구하는 종합응용과학이다. Ⅱ. 부동산학의 제 측면과 복합개념 1. 부동산학의 제 측면 (1) 법률적 측면(legal aspect) : 부동산은 법적으로 여러 분류가 있다. 협의의 부동산 : 민법상의 ‘토지 및 그 정착물’ 준부동산 : 부동산은 아니지만 등기 등록등의 공시로 부동산에 준하여 취급되는 집단 광의의 부동산 : 협의의 부동산과 준부동산을 합친 개념이다. (2) 경제적 측면(economic aspect) : 부동산은 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품으로 경제적인 역할을 가진다 (3) 기술적 측면(engineering aspect) .. 더보기 [감정평가이론]부동산 감정평가의 특별원칙 부동산 감정평가의 특별원칙 Ⅰ. 의의 부동산 감정평가활동시 시종일관 지배하는 원칙으로 부동산 활동 전반을 지배하는 지도원리로부터 추출하여 부동산 평가활동에 우선 적용되는 원칙 Ⅱ. 특별원칙 1. 능률성의 원칙 감정평가 활동에 있어서 모든 활동은 비용과 노력을 수반한다. 이에 능률성의 원칙은 감정평가를 하는 일정 기간동안 필요로 하는 비용과 노력 등의 투입을 통해 얼만큼 산출했는지를 비율로 측정하여 능률성을 높이고자 하는 것이다. 능률성의 원칙은 투입되비 산출량 뿐 아니라, 감정평가 이론의 발전과 그 전달 과정도 능률적이어야 한다고 말한다. 2. 안전성의 원칙 안정성의 원칙이란 부동산 평가 활동에 있어서 합리적인 안정성을 유지해야 한다는 원칙이다. 능률성의 원칙과 상호 견제되는 원칙으로 부동산의 복합개념에.. 더보기 [감정평가실무]감정평가 방법의 수식 감정평가의 방식 1. 비교방식 : 시장성 - 거래사례비교법 : 비준가액 = 거래사례 X 사, 시, 지, 개 - 임대사례비교법 : 비준임료 = 임대사례 X 사, 시, 지, 개 - 공시지가기준법 : 2. 원가방식 : 비용성 - 원가법 : 적산가액 = 재조달원가 - 감가수정 - 적산법 : 적산임료 = 기초가액 * 기대이율 + 필요제경비 3. 수익방식 : 수익성 - 수익환원법 : 수익가액 = 순수익을 환원, 할인 - 수익분석법 : 수익임료 = 순수익 + 필요제경비 CF) 시산가액의 조정 시산가액 : 주된 평가방법을 통해 산정한 가액 → 다른 방법으로 산출한 가액과 비교하여 합리성 검토 → 산술평균 X 더보기 [감정평가이론]비용편익분석이란 * 비용편익분석(CBA) Ⅰ. 서 비용편익분석이란, 어떤 투자를 결정할 때 다양한 대안 중에서 비용과 편익을 분석하여 사업의 타당성을 적절한 의사결정을 내리는데 도움을 준다. Ⅱ. 적용 큰 프로젝트나 항만, 고속도로 등의 장기사업 투자에 대한 타당성 분석에 주로 사용되며, 사업을 수행하기 위해서는 다양한 대안이 복수로 존재하고 단일 대안으로 제시되는 경우가 드물기 때문에 한정적인 비용을 어떻게 사용하는 것이 가장 큰 편익을 얻는지를 계산하여 사회 경제의 총 후생에 미치는 영향을 판단할 수 있다. Ⅲ. 접근방법 프로젝트에 들어가는 총 비용과 편익을 평가하며, 화폐의 시간가치도 고려해야한다. 1. 내부수익률법 : 투자의 미래 현금흐름을 고려하여 현재 현금의 유출과 현재 투자 지출액이 같아지도록 만들어주는 이.. 더보기 [감정평가이론]경제기반분석 Ⅰ. 의의 경제기반이란 지역사회의 주된 산업이 지역사회 밖으로 재화나 용역을 수출하는 활동을 말하며, 경제기반분석이란 지역의 경제기반이 현재의 고용, 인구, 부동산의 가치 등에 어떠한 영향을 미치며 앞으로 어떻게 영향을 미칠 것인지를 분석하는 것을 말한다. Ⅱ. 경제기반분석의 내용과 그 측정 1. 경제기반 분석의 정도(분석대상) 기반산업이란 도시의 주된산업으로 도시에서 생산된 재화를 도시밖으로 수출하여 외부로부터 화폐의 유입을 가져오는 산업이다. 비기반산업은 도시 내부에서 소비되는 재화와 용역을 생산 판매하는 지역서비스 산업으로 내부 화폐유통을 가져온다. 2. 분석내용(분석범위) 3. 지역사회 성장의 측정 Ⅲ. 수출산업(기반산업)과 지역산업의 분류방법 1. 직접조사방법 2. 간접조사방법 (1) 가정에 의.. 더보기 [감정평가이론]토지 및 건물 평가제도의 현황 및 문제점 Ⅰ. 토지 및 건물 평가제도의 현황 및 문제점 1. 토지 및 건물 평가제도의 현황 (1) 토지평가 : 감정평가에 관한 규칙에 의하면 토지는 공시지가 기준법으로 평가하는 것으로 되어있다. 그러나 실제적으로는 감정평가의 3방식 또한 사용되고 있다. (2) 건물평가 : 감정평가에 관한 규칙 15조에 의해 건물을 평가할때는 원가법을 적용해야한다. 그러나 건물역시 재조달원가를 구하기 쉽지 않은 경우, 토지와 일체로 거래되는 경우 등에는 감정평가 3방식에 의해 평가된다. 이런 경우, 감정평가 주체의 주관성이 높아지고, 지역요익에 따른 차이 반영이 쉽지 않은 문제가 있다. 2. 토지 및 건물 평가제도의 문제점 (1) 토지와 건물의 개별평가 : 우리나라에서는 토지와 건물이 개별적으로 가치를 가지고 있다. 예를 들어 별.. 더보기 [감정평가이론]감정평가에 관한 규칙 감정평가에 관한 규칙 [시행 2022. 1. 21.] [국토교통부령 제1100호, 2022. 1. 21., 일부개정] 제1조(목적) 이 규칙은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제3항에 따라 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 준수해야 할 원칙과 기준을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다. 2. “기준시점”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되.. 더보기 이전 1 2 다음