[감정평가이론]토지 및 건물 평가제도의 현황 및 문제점

Ⅰ. 토지 및 건물 평가제도의 현황 및 문제점

1. 토지 및 건물 평가제도의 현황

(1) 토지평가 : 감정평가에 관한 규칙에 의하면 토지는 공시지가 기준법으로 평가하는 것으로 되어있다. 그러나 실제적으로는 감정평가의 3방식 또한 사용되고 있다.

(2) 건물평가 : 감정평가에 관한 규칙 15조에 의해 건물을 평가할때는 원가법을 적용해야한다. 그러나 건물역시 재조달원가를 구하기 쉽지 않은 경우, 토지와 일체로 거래되는 경우 등에는 감정평가 3방식에 의해 평가된다. 이런 경우, 감정평가 주체의 주관성이 높아지고, 지역요익에 따른 차이 반영이 쉽지 않은 문제가 있다.

 

2. 토지 및 건물 평가제도의 문제점

(1) 토지와 건물의 개별평가 : 우리나라에서는 토지와 건물이 개별적으로 가치를 가지고 있다. 예를 들어 별도의 등기를 가지며, 과세도 별도로 하기 때문에 개별 평가를 원칙으로 하고 있다. 그러나 실제로는 토지와 건물은 일체로 거래되는 관행이 있기 때문에 일괄평가가 이루어지며 현실과 괴리가 발생하는 문제가 있다.

(2) 평가가격과 시장가격의 괴리 : 평가가격은 공시지가 및 과세를 위한 가격으로 실제 시장가격과 차이가 있다. 지역별 유형별 차이가 있으며 그 차이가 심해서 개별요인으로 적용하고 있으나, 현실과의 괴리가 크다는 것은 여전히 문제가 되고 있다.

(3) 낮은 과표 현실화율과 지역간 격차의 심각성 : 과표 현실화율의 지역적 차이가 심하게 되고, 이것은 과세의 형평성과 직결되는 문제이다.

 

Ⅱ. 토지 및 건물의 개별평가와 일괄평가

개별평가 : 토지와 건물을 개별적으로 나누어 토지는 공시지가를 기준으로 평가하고, 건물은 원가법에 의해 평가한 뒤 양자의 합으로 부동산가치를 구하는 방법

1. 개별평가 하는 이유

(1) 개별평가의 의의 : 토지와 건물을 나누어 토지는 공시지가 기준법으로, 건물은 원가법으로 구해서 둘의 합으로 부동산 가치를 구하는 것을 말한다.

(2) 제도적 측면에서의 개별평가 : 민법에서 토지와 건물을 개별 부동산으로 간주하고 있기 때문에 개별평가 해야한다.

(3) 토지와 건물의 속성에 의한 개별평가 : 토지는 감가가 진행되지 않는 영속성과 고정성을 특성으로 하여 최유효이용을 전제로 평가해야하며, 건물은 감가상각을 고려하여 비용접근법으로 산정하는 것이 가장 타당하다.

일괄평가 : 일체로 거래되는 관행이나 용도상 불가분의 관계에 있는 경우 등에 있어 이를 일괄하여 행하는 평가

2. 일괄평가 하는 이유

(1) 의의 : 토지와 건물은 개별평가가 원칙이나, 거래의 일체성 및 용도의 불가분성으로 인해 일괄평가하는 것이 관행이다.

(2) 일괄평가 하는 이유

1) 토지와 건물의 일체적 이용

2) 토지와 건물의 일괄거래

 

Ⅲ. 개별평가와 일괄평가의 장단점

1. 개별평가의 장단점

(1) 장점 : 토지와 건물을 분리하고 있는 제도적, 법률적 측면에 부합한다. 토지의 경우 최유효이용을 반영하여 건물의 경우 비용접근법으로 적용할 수 있다. 과세도 따로 부과하기 때문에 과세 체계에도 적합하여, 평가선례가 풍부하다.

(2) 단점 : 공동주택 등의 일체거래 관행과 시장가격에 맞지 않는다. 위치의 이점등이 대부분 토지에 귀속되기 때문에 토지의 과대평가 가능성이 크다.

 

2. 일괄평가의 장단점

(1) 장점 : 일체거래의 관행을 반영한다. 일체적 효용이 잘 반영되며, 상대적으로 적정가치를 잘 반영한다. 또한 수익방식을 적용하기에 용이하다.

(2) 단점 : 토지와 건물의 개별성 반영이 어렵고, 토지에 귀속되는 위치 이점을 반영하기 어렵다. 또한, 평가 선례가 많이 없어 신뢰성이 떨어진다.

 

Ⅳ. 일괄평가 강화 배경

1. 감정평가에 관한 규칙상 규정

(1) 제15조(일괄평가) 제①항 : 감정평가법인등은 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다. <개정 2022. 1. 21.>

(2) 제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가법인등은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다. <개정 2022. 1. 21.>

 

2.. 일괄평가의 강화 배경

(1) 개별평가의 문제점

 1) 수익창출의 일체성 문제

 2) 제합사용의 원칙 관련 문제

(2) 수익방식 적용의 가능성 제고

 

 

3. 일괄평가시 관련 문제점

(1) 일체비교의 한계

(2) 이중적 조세체계

 

Ⅴ. 토지 및 건물 평가제도의 개선방향

1. 토지 및 건물 평가제도의 일원화

2. 토지 및 건물의 일괄평가제도의 도입

3. 감정평가의 전문성 확보

4. 평가방식의 선진화