[감정평가이론]감정평가의 사회성과 공공성

<조건부 평가>

Ⅰ. 의의

장래 발생이 불확실한 조건의 성취를 전제로 한 가격시점 현재의 평가로 미래를 향한다는 점에서 기한부평가와 유사하나, 조건에는 불확실성이 내포되어 있다는 점에서 구별된다.

Ⅱ. 조건부 평가의 필요성 및 기능

부동산 가격 및 조건의 변화 가능성

Ⅲ. 제시조건의 구분 및 조건설정원칙

1. 제시조건의 구분

2. 조건설정의 원칙

(1) 합리성 : 통상인의 이용 능력에 비추어 보편 타당해야 한다.

(2) 합법성 : 지역지구제도를 비롯한 각종 공법상 & 사법상 권리에 반하지 않아야 한다.

(3) 객관성 : 조건설정이 일반인의 관점에서 타당해야 한다.

(4) 실현가능성 : 조건은 사회적, 경제적, 물리적, 그리고 의뢰인의 능력등을 고려하여 실현가능해야 한다.

3. 적용대상

Ⅳ. 조건의 기재

필요성 : 평가사의 책임 범위 관련

기재사항 : 판단의 근거가 되며 조건이 없는 경우에는 가격을 병기해야 한다.

Ⅴ. 조건부평가의 유용성

1. 복잡한 가격형성요인 반영

2. 다양한 의뢰자의 욕구 충족

Ⅵ. 유의사항

조건부평가는 불확실성을 내포하고 있으며, 우리나라에서는 명확한 규정을 두고 있지 않다. 조건설정시 조건설정 원칙에 어긋남 없이 평가해야하며, 평가조건등을 명시해야 한다.

 

 

<소급평가>

Ⅰ. 의의 및 근거

소급평가란 과거의 일정시점을 기준으로 하여 대상물건의 가격을 평가하는 것이다. 감정평가법인 등에 관한 규칙 제 7조의 소급평가를 그 근거로 볼 수 있다.

Ⅱ. 적용대상

토지수용 관련한 보상관계 감정평가, 민형사상 유력한 증거로 필요한 소송관련 평가등에 사용 할 수 있다.

Ⅲ. 소급평가시 유의사항

1. 소급 당시의 자료 활용

소급평가는 소급일자를 기준으로 평가하며, 자료는 과거시점을 사용한다. 이때 기준 시점은 1년 이내의 것이어야 하며, 부동산의 가격형성 요인들은 규칙적으로 변하는 것이 아니므로 현재시점의 자료를 역진적으로 시점수정하는 것은 잘못된 적용방법이다.

2. 높은 직업윤리 요구

소급평가는 과거시점이 기준이기 때문에, 일반적인 평가에 비해 주관의 개입 가능성이 크다. 그렇기 때문에, 평가주체는 객관성을 최대한 유지해야 하며 소급평가의 적용대상이 사회성과 공공성이 크다는 점에서 평가주체의 전문성과 윤리성이 강조된다.

3. 유의사항을 면밀히 검토할 필요성

 

 

<기한부평가>

Ⅰ. 의의

장래 확실하게 도래할 사안을 정하여, 그 시점을 가격시점으로 하여 행하는 평가. 미래의 도래할 일정한 상황과 관련이 있으므로 단순히 가격시점이 미래인 평가와는 구별된다.

Ⅱ. 적용대상

분양시점이 확실한 아파트 및 조성지의 평가

Ⅲ. 유의사항

기한부평가는 장래 그 성취가 명백한 사안이 상정된 것이므로 조건부 평가처럼 원칙적으로 금지되지는 않는다. 평가시점에 기한부적 기대가치가 반영되는데 이는 장래에 도래할 것이 확실하므로 배제하지 않는다.

 

<법정평가>

Ⅰ. 의의

평가의 목적이 일반적인 거래활동과 다른 경우 및 평가결과로서의 가격수준이 시장가격과 괴리될 개연성을 내포하는 경우에 있어서 법령의 규정에 의하여 행하는 평가

Ⅱ. 필요성

정책목적상 효율성 추구, 평가의 공공성 객관성 형평성 확보, 지가 상승 억제 등의 목적이 있다.

Ⅲ. 적용대상

공공용지 매수 수용평가, 토지거래규제를 위한 평가, 과세를 위한 평가, 공시지가 평가 등

Ⅳ. 시장가격과의 차이

법정 평가는 법규상 조건을 전제로 하여 시장가격과 차이가 있다.

Ⅴ. 법정평가의 문제점

법정평가는 시장가격과 차이가 있고, 개발이익 및 투가 가격에 관한 문제가 발생할 수 있으며, 평가주체가 비전문적인 분야에서 법정평가의 신뢰성을 잃을 수 있다.