[감정평가이론]비가치추계적 평가

1. 의의

비가치추계적 평가는 가치추계 이외의 업무로 부동산에 결부된 다양한 문제에 대한 정보 제공 및 자료 분석 자문 등의 활동을 말한다.

 

2. 종류

(1) 비용편익분석(Cost Benefit analysis)

1) 의의 : 어떤 투자사업에 대해서 투입되는 비용과 산출되는 편익을 비요, 분석 한 것

2) 타당성 여부 : 미래의 수입과 지출을 적절한 할인율로 사용하여 현재가치로 환원한 후 수입액이 지출액보다 크면, 해당 투자사업이 타당성이 있다고 평가한다.

 

(2) 경제기반분석(Economic Base analysis)

1) 의의 : 지역의 경제기반이 현재의 고용, 인구, 부동산 가치에 어떤 영향을 미치는가를 분석

2) 분석의 중요성 및 활용 : 부동산의 가치는 지역경제를 기반으로하여 상승, 하락을 반복하며 결제기반분석으로 인한 결과는 부동산 개발 유형이나 규모 산정 등의 근거자료로 쇼핑센터나 주거단지와 같은 대규모 개발사업 평가에 중요한 의미가 있다.

3) 경제기반분석의 문제점 : 산업활동을 기반산업과 비기반산업으로 나누기 어려우며, 기반산업과 비기반산업의 분류가 분석대상지역에 따라 달라진다. 지역사회의 성장은 기반산업과 비기반산업에 모두 영향을 받지만 경제기반분석은 비기반산업의 영향을 간과하는 경향이 있으며 기반산업부분이 탁월하거나 경제기반 승수가 크다고 해서 그것이 지역사회의 성장이라는 증거가 미약하다.

 

(3) 타당성분석(Feasibility analysis)

1) 의의 : 계획하고 있는 개발사업이 투자자의 요구수익률 충족 여부를 분석하는 것

2) 타당성분석의 분야

① 경제적 타당성분석(Economic Feasibility analysis) : 투자사업에 대한 매년의 현금수입과 지출을 비교하여 투자자의 요구수익률 충족 여부를 분석

② 물리적 타당성분석(Physical Feasibility analysis) : 주어진 토지의 자연적 성격이나 기술적인 측면이 대상투자사업에 적합한 것인가를 분석

③ 법적 타당성분석(Legal Feasibility analysis) : 대상 투자사업과 관련된 여러 가지 법적 환경의 분석

3) 경제적 타당성분석의 중요성 : 투자자의 요구수익률 충족 여부의 문제는 경제적 타당성 문제로 귀착되기 때문에 경제적 타당성분석이 충분하다면 다른분야의 타당성이 부족하더라도 투자 사업의 타당성이 인정된다.

 

(4)토지이용분석(Land Use studies, 최유효이용분석)

1) 의의 : 대상토지에 대한 여러 가지 대안적 이용을 분석해서 어떤 이용이 대상토지의 최유효이용인지를 분석한다.

2) 분석방법 : 토지에 할당되는 소득이 토지 비용에서 차지하는 비중이 가장 높은 개발안을 찾는다

3) 최유효이용 : 객양통이 합합최

 

(5) 현금수지분석(Cash Flow analysis)

1) 의의 : 부동산의 순영업소득에서 저당지불액 및 세금등을 공제한 세후현금수지와 기간말 부동산의 재매도시 기대되는 자본이득을 고려한 분석

2) 유의점 : 동일한 투자사업이라도 저당조건, 감가상각, 세율이 달라지면 헤수현금수지가 달라질 수 있다.

 

3. 컨설팅 업무의 상호관계

컨설팅 업무에 속하는 여러 가지 분석방법은 서로 밀접한 관련을 가지며, 가치추ㅖ업무보다 높ㅁ은 수준의 지식과 경험을 요구한다.

4. 컨설턴트로서의 평가사의 역할(종전컴)

(1) 부동산에 관한 종합적 분석능력

시장을 분석할 수 있는 능력을 필히 소지하고 높은 수준의 전문적 지식과 오랜 기간동안의 실무능력 및 수익방식 등에 대한 정확한 이해가 요구된다.

(2) 부동산학 및 주변분야에 대한 전문지식

부동산학 내의 부동산 회계, 관리금융, 투자 등에도 폭넓은 지식의 습득이 필요하며 경제이론, 공간이론, 컴퓨터, 법률 등의 주변 학문 분야에 대한 전문지식도 필요하다.

(3) 컴퓨터를 활용한 계량적 분석

객관적인 시장 자료의 축적과 분석능력이 필요하다.